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天津最新调控已来袭?未来政策走向如何?
发布时间:2019-11-16 11:03:44   作者:匿名

资料来源:丁祖昱房地产市场评估

原标题:未来房地产政策是关闭还是放开?看看这个!

自8月份以来,房地产政策层面一直活跃多彩。放宽政策不仅包括预期的市场标准降低,还包括上海和珠海部分放宽采购限制,天津放宽价格限制。

在房地产市场进入调整期的背景下,厦门、福州、合肥的政策再次收紧,可能会进一步加剧市场下行压力。下面我将逐一评论最近的政策,并对今年的政策趋势进行预测:

0 1

总体信贷环境趋于宽松。

然而,住房相关信贷适度收紧,并实施了窗口指导。

中央政策:

正如市场预期的那样,上周五,中国央行下调了发放约9000亿元长期资金的审批。

评论:

未来,整体信贷环境将趋于宽松,但房地产信贷政策将适度收紧,窗口引导恐怕会实施。一方面,住房融资的收紧已经成为常态,而且正在上升。另一方面,住房抵押贷款业务大幅萎缩,抵押贷款利率可能上升,短期内难以下降。深圳招商银行就是一个典型的例子。新的lpr条例生效后,抵押贷款利率没有下降,而是上升了。第一及第二按揭贷款的利率分别为5.15%及5.45%,较前一水平分别上升0.005%及0.06%。因此,我认为房地产市场只会在一定程度上受益于降价。即使在传统的“九金十银”旺季,市场也很难完全逆转。

0 2

上海、珠海等

控制市场的影响力有限。

天津市场下行压力仍然不小

当地优惠政策1:

上海自贸区毗邻香港的新区和珠海香洲区相继放宽了购买限制政策。

评论:

优惠政策仅限于采购限制放松的领域,对整个市场的影响极其有限。一个典型的例子是上海自由贸易区靠近香港的新区,该区将在短期内释放部分因购房限制而被抑制的购房需求。然而,由于邻近香港的地区位置偏远,上海似乎有一种“幻觉”,这在很大程度上导致了长期地区的整体发展进度远远低于市场预期。因此,如何更好地创造人才与产业之间的闭环效应,留住产业中的人才,用人力资源辅助产业发展,仍然是临港区下一个发展阶段亟待解决的难题。

当地优惠政策2:

无锡降低人才落户门槛,杭州提高高学历毕业生生活补贴标准。

评论:

无锡和杭州都致力于创造良好的人才发展环境,吸引更多的高素质人才来工作和生活,促进工业经济更好更快的发展。

当地优惠政策3:

长沙显然购买公寓来安定下来。

评论:

随着长沙房地产市场继续变冷,公寓交易大幅放缓,库存压力也在增加。长沙已经明确表示,购买公寓可以解决,这可以在一定程度上刺激对公寓产品的需求,进而解决公寓库存问题。

当地优惠政策4:

天津放开了区域指导价的定价原则,允许开发企业自行定价。

评论:

鉴于目前天津市场下行压力很大,即使监管完全放开,我认为天津市场也不会明显复苏,房价更难开始新一轮上涨,短期成交价趋势依然不容乐观。

0 3

合肥变相提价。

福州低货币补偿区压力显现,

厦门极限标志应立即停止

本地损益政策1:

合肥已经建立了房价和地价的联动机制。根据周边地区新建和二手房的平均销售价格,确定住宅用地的起价和最高价格。

评论:

基于整体下行的市场环境,合肥并没有降低地价,而是变相提高地价,这无疑会增加项目开发难度、现金流周转率甚至盈利能力,进一步加重住宅企业投资开发的压力。

本地损益政策2:

福州降低旧改革项目货币补偿比例。

评论:

预计这将对福州市场产生更大的负面影响,尤其是在货币补偿比例不超过30%的地区,如苍山、金安和马尾。那些经济实力雄厚的搬迁户可能会从市场上消失。不应低估市场的下行压力。

本地损益政策3:

厦门市房管局采访了主要开发商,那些房价大幅上涨或对全市创纪录房价有较大影响的将被限制签约。

评论:

我认为限制政策不合适。虽然它没有出现在纸上,但即使是口头通知也不应该发出。如果有,应该立即停止。

0 4

房地产将永远受益于宽松的货币供应。

除了放松政策之外,压力大的城市还需要培养。

展望未来,我认为中央一级不应有更多的限制性政策。当然,在货币供应全面放松的前提下,房地产将会有相应的限制。然而,如果市场上有更多的“水”,总会有办法流入房地产市场。因此,房地产将永远受益于宽松的货币供应。

当地“逐个城市政策和逐个城市政策”的主要基调没有改变。考虑到目前的市场环境,大部分面临巨大市场压力的城市仍可能优先考虑放松政策。然而,即使如此,市场仍无法通过一两项宽松政策回到正常发展轨道,需要更长时间的照顾和培育。

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